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Vendredi 12 juin 2015

Actualité

Interview de Pedro Arias, Directeur des Actifs Réels et Alternatifs

En France, il existe un véritable paradoxe : alors que la pierre papier non cotée pèse environ 30 milliards d’euros, la majorité des produits d’épargne immobilier sont investis sur le territoire français. Pourquoi l’hexagone séduit-il autant les investisseurs ? Est-ce que l’acquisition d’immeubles hors de France est un gadget marketing ou un véritable plus ? 

     

Pedro Arias, force est de constater que les fonds immobiliers destinés aux particuliers sont principalement investis en France, quelles sont les causes de cette stratégie ?

Deux raisons peuvent, de mon point de vue, expliquer cet engouement :

Premièrement, des raisons historiques. En effet, l’essentiel de la collecte est réalisée sur les SCPI, une forme de solution d’épargne en immobilier efficace pour les investissements en France mais peu adaptée aux investissements internationaux pour des raisons juridiques, fiscales ou comptables. Ainsi, et pour illustrer mes propos, environ 5% seulement des SCPI proposent une diversification européenne et parmi elles, une seule détient plus de 10% de sa capitalisation à l’étranger (1).

L’autre raison est plus basée sur la « capacité » des sociétés de gestion françaises qui sont bien souvent des structures de petites tailles et indépendantes. Leur capacité réduite leur limite l’accessibilité à des marchés qui requièrent des compétences et des ressources adaptées. Amundi Immobilier dispose quant à elle de capacités d’investissement différenciantes sur le marché notamment car elle bénéficie du réseau international du Groupe Amundi et de ses partenaires locaux.

     

En quoi l’investissement dans de l’immobilier d’entreprise à l’international est vertueux pour un particulier ?

Pour toutes les classes d’actifs, la diversification géographique apporte un réel plus. Tout d’abord, pour ce qui est de l’investissement en immobilier d’entreprise, le fait que chaque pays dispose de son propre cycle économique permet une meilleure répartition des risques. Si l’Europe du Nord, et particulièrement le Royaume Uni, sont des territoires en avance en terme de reprise économique, l’Europe du sud-est, par exemple, toujours convalescente. Ainsi, pour illustrer mon propos, les loyers sont en hausse sensible à Londres ou dans les grandes métropoles allemandes alors qu’ils stagnent en France et sont toujours bas en Italie ou en Espagne.

L’immobilier étant un placement de long terme, la capacité à arbitrer un investissement réalisé dans un pays pour un autre pays est plus difficile. C’est pourquoi l’une des meilleures solutions pour se prémunir d’une mauvaise conjoncture économique locale est de diversifier les investissements sur un maximum de territoires.

Qui plus est, s’ouvrir sur d’autres pays européens c’est multiplier par 7 les opportunités d’acquisition avec un marché européen de 200 milliards d’euros contre un marché français d’environ 25 milliards d’euros en 2014.

   

Quelles sont les solutions pour investir à l’international dans de l’immobilier de bureaux ?

Dans un futur proche, il ne serait pas étonnant que davantage de SCPI soient investies à l’international grâce en partie à l’assouplissement des règles de gestion intervenue en 2014. Néanmoins, la fiscalité des SCPI étant fondée sur les revenus fonciers, cette diversification devrait rester marginale et cantonnée à quelques pays seulement.

L’OPCI est, quant à lui, un véhicule qui permet aux particuliers de profiter totalement des bienfaits de la diversification internationale, de par son cadre réglementaire bien plus adapté à cet exercice. Avec un OPCI 100% compatible avec l’assurance vie (plus de 1500 milliards d’encours fin 2014) c’est l’accès à l’immobilier d’entreprise à l’étranger qui se banalise, l’OPCI jouant ainsi pleinement son rôle d’outil de diversification. 

   

(1)  Source IEIF 31/12/2013